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「剛需」,到底是什麼?

剛需是特定的詞彙,流行在房地產領域。

無論地產商還是媒體,一旦利率上漲的時候,就有「誤傷剛需」的說法見諸報端。當然,也會博取很多人尤其是貨幣管理者的同情。那麼,在今天的價格之下,剛需到底是些什麼人?

根據北京市人力資源和社會保障局和北京市統計局關於公布2016年北京市職工平均工資的通知(2017年5月27日),2016年全市職工平均工資為92477元,月平均工資為7706元。相應的,上海、廣州、深圳的月平均工資分別為6504、7425、7480元。扣除生活必須花費之外(吃飯是必須的),剩餘的可自由支配收入不過每月四五千元左右。

以北京來說,一套80平米的房子,以總價約400萬元計算,夫妻二人即便沒有孩子開支和其它任何開支,按首付款30%計算,積累一套房子的首付也需要十年以上。如果全款購房,需要積累三十三年以上。

其它城市的房價相對北京要合理一些,但一般工作人員購房的壓力也很大,這是當今社會的切身體會,如果全款購房,對於絕大多數一般職工這類「剛需」購房者來說,基本是做不到的。根據北京大學《中國民生發展報告2015》,中國底端25%的家庭佔有社會財富只是1%左右,這部分人在今天具有迫切的居住需求,屬於真正的剛需,它們做得到全款買房嗎?或許有人相信,但筆者不敢相信。

說到這,就需要說一下各國和各個城市的房價收入比。中國37個主要城市的房價收入比在3.4(貴陽)到25.5(北京)之間。其實,在國與國之間比較這個數據並沒有多少實際意義,為什麼這麼說哪?假設A國實行全民醫保、全民免費教育,沒有那麼多的過路費、過橋費、罰款等收費項目,工資收入中可自由支配的部分就高;B國如果腐敗嚴重,居民的隱形支出就高,如果做不到全民醫保和免費教育等,工資收入中可自由支配的部分就低。所以,雖然A、B兩國有相同的工資收入水平,但基於腐敗程度、國民福利制度、社會收費項目多寡等的不同,居民買房的痛苦指數是不同的,合理的房價收入比也不同,也所以,這個房價收入比的意義並不大。在國內,雖然部分城市的房價收入比看起來相對合理,但居民買房的負擔一樣很重,原因就在於,越是邊遠城市和中小城市,腐敗現象往往越嚴重,各種亂收費項目也越多,甚至交警罰款都要定任務,再加上收入水平、就業水平與核心城市有較大差距。所以與核心城市相比,買房的負擔未必就輕,這是現實。

當然,中國社會也有自己的特色,很多人年輕人購房要依靠家庭幫助。一般來說,依靠父母親朋的幫助湊夠首付的可能性是比較大的,但是,如果要求父母親朋湊夠全款買房,就筆者觀察,這種可能性比較低,甚至可以說是稀少的。

說到這,就會困惑一個問題。今年以來,隨著銀行房貸利率的上升、信貸額度的收緊,在銀行貸款購房變的困難。但是,在成都、長沙、武漢、杭州等城市都有反應,樓盤開盤的時候,很多人全款買房,甚至可以讓樓盤日光。這些全款買房的人群中,部分人是手中持有拆遷款,手中有「糧」當然不在乎全款,今年杭州這種情形相對較多,但這終歸帶有特殊性。除此之外,這種全款買房的「剛需」到底是些什麼人?

2010年,央行反洗錢課題組對中國近年來洗錢案例抽樣調查顯示,洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產等領域,其中通過房地產領域洗錢的佔35.9%。每年發生在境內的洗錢規模預計在3000-4000億之間,這樣計算下來,通過房地產進行洗錢的資金約1000多億元。其實,這個數據永遠是筆糊塗賬,露出水面的不過是冰山之一角而已。中國每年有大約10萬億的公共工程經費,如果按8%計算就會形成高達8000億的灰色收入,再加上其它方式形成的貪腐和灰色收入,就是天文數字。這部分資金願意進行全款買房,也做得到全款買房。

有朋友說,我是剛需,需要自住,可現在的房價買不起。其實,這種情形不僅是我們,不是也有很多官員在媒體上講話,以自己的工資收入買不起房嗎?實現全款買房更不現實。不排除部分商人和拆遷戶有能力全款買房,做新時代的「剛需」,但用灰色收入買房、掩蓋收入的合法性,在全款買房中所佔的比例更不應忽視,這或許才是部分人嘴中真正的「剛需」。

上月,中國最高檢察院宣布,村長鎮長縣長全部清查!這部分官員數量極大,小官巨貪也有很多報導。如果(注意前提)能徹底清查其財產來源的合法性,在保護其正當收入的情形下,將其非法收入和資產(房產)歸還給市場(估計以這些資金形成的房屋存量不會是小數),杜絕今後形成灰色收入的源頭,房地產市場很可能會立即恢復健康的水平,讓真正需要自住的剛需買得起房,就能馬上實現最高領導說的「房子是用來住的,不是用來炒的」。

到此,剛需實際有三種含義:第一,確實需要自住的,反映了房屋的居住屬性;第二,部分商人和拆遷戶;第三,收入來源不合法,需要購房洗錢。在今年全款買房的人群中,哪種才是主流?哪種「剛需」屬性更強?只能大家自己判斷。

筆者在講課的時候說到,經濟學不過是社會學的一個外在反應(注意外在兩個字),搞不懂社會的本質,也就弄不懂經濟,不明白社會的經濟學家就只能抓瞎。房地產是一個典型,「剛需」這個詞彙更是核心點。